Đã đến lúc coi nhà ở xã hội cho thuê là hạ tầng an sinh thay vì phân khúc bất động sản

Thứ 6: 17:16 ngày 22/05/2026

Từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động.

Trong cuộc làm việc với Đảng ủy Chính phủ về triển khai Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh: chính sách nhà ở trong giai đoạn mới phải được thiết kế với tư duy mới, tầm nhìn mới, đảm bảo mọi người đều có chỗ ở. Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản.

Dự án nhà ở xã hội HQC Phú Tài (phường Bình Thuận, tỉnh Lâm Đồng).

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước yêu cầu kiểm soát chặt chẽ và minh bạch đối tượng mua nhà ở, không để đầu cơ, kiếm tiền; cần kiểm soát chặt đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở, cơ chế mua, bán, không để tình trạng nhà ở thành tài sản đầu cơ.

Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Trao đổi với phóng viên, Tiến sỹ Bùi Đức Hưng - nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch-Tài chính (Bộ Xây dựng) cho rằng đây không chỉ là thay đổi về chính sách nhà ở mà còn là bước chuyển quan trọng về tư duy phát triển đô thị, thị trường bất động sản và an sinh xã hội.

- Thưa ông, vì sao đã đến lúc phải coi nhà ở xã hội cho thuê là “hạ tầng an sinh” chủ yếu thay vì chỉ là một phân khúc bất động sản?

Tiến sỹ Bùi Đức Hưng: Nhiều năm qua, chúng ta chủ yếu phát triển nhà ở theo tư duy sở hữu, nghĩa là từ chính sách, thị trường cho đến tâm lý xã hội đều xoay quanh mục tiêu mua nhà và sở hữu nhà. Điều đó là nhu cầu chính đáng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy phần lớn người lao động và người thu nhập thấp gần như không còn khả năng tiếp cận nhà ở bằng hình thức mua đứt.

Giá bất động sản tại nhiều đô thị tăng nhanh hơn nhiều lần so với tốc độ tăng thu nhập. Một bộ phận nhỏ có thể mua nhiều nhà để đầu tư hoặc tích sản, trong khi phần đông người dân phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở hoặc chấp nhận sống trong điều kiện chật chội, thiếu ổn định.

Ở đây đang tồn tại mâu thuẫn rất lớn giữa cung và cầu. Phân khúc nhà thương mại có tình trạng dư thừa nhưng chủ yếu phục vụ nhóm có khả năng tài chính cao hoặc đầu cơ. Ngược lại, nhà ở xã hội lại thiếu nguồn cung nghiêm trọng, dù nhu cầu thực tế rất lớn.

Ngay cả nhà ở xã hội để bán hiện nay cũng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người lao động. Theo tôi, nguyên nhân cốt lõi nằm ở chỗ xã hội đang quá coi trọng giá trị tài sản của căn nhà mà chưa chú ý đầy đủ đến giá trị sử dụng của nó.

Dưới góc độ kinh tế chính trị, nhà ở là một loại hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị thể hiện ở giá cả, mua bán và quyền sở hữu. Còn giá trị sử dụng là khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống, an cư của con người.

Nếu chỉ nhìn nhà ở như một loại tài sản để mua bán thì rất dễ hình thành tâm lý đầu cơ, tích lũy và đẩy giá lên cao. Nhưng nếu nhìn nhà ở là điều kiện sống cơ bản của người dân thì chính sách sẽ phải thay đổi theo hướng bảo đảm mọi người đều có chỗ ở phù hợp. Khi đó, nhà ở xã hội cho thuê cần được xem là một bộ phận của hạ tầng an sinh xã hội chủ yếu, tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng. Một đô thị hiện đại không thể chỉ có đường sá, cao ốc hay trung tâm thương mại mà thiếu hệ thống nhà ở giá phù hợp cho người lao động.

Nếu người lao động không có nơi ở ổn định, chi phí hợp lý thì rất khó giữ được lực lượng lao động bền vững cho các khu công nghiệp và đô thị lớn.

- Nhưng thực tế tại Việt Nam, tâm lý “phải sở hữu nhà” vẫn còn rất phổ biến. Theo ông, liệu việc phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê có khả thi?

Tiến sỹ Bùi Đức Hưng: Tôi cho rằng đây là xu hướng tất yếu, dù sẽ cần thời gian để thay đổi nhận thức xã hội. Trong nhiều năm, sở hữu nhà được xem là thước đo ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, điều kiện kinh tế-xã hội hiện nay đã khác trước rất nhiều.

Ở các thành phố lớn, giá nhà đã vượt quá khả năng tích lũy của đa số người trẻ. Một người lao động bình thường rất khó mua nhà nếu chỉ dựa vào thu nhập từ lương. Nhiều gia đình phải vay kéo dài hàng chục năm, chịu áp lực tài chính nặng nề để sở hữu một căn hộ.

Điều này tạo ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế và xã hội. Bởi khi phần lớn thu nhập bị dồn vào trả nợ mua nhà, người dân sẽ giảm khả năng chi tiêu cho giáo dục, y tế và các nhu cầu phát triển khác. Đồng thời, thị trường bất động sản luôn ở trong trạng thái căng thẳng vì nhà ở bị xem là công cụ tích sản.

Trong khi đó, ở nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà là hình thức rất phổ biến. Người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mới được coi là ổn định cuộc sống.

Đơn cử như Singapore, Hàn Quốc hay Trung Quốc đều phát triển mạnh mô hình thuê và thuê mua nhà ở. Nhà nước giữ vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ nhà ở và điều tiết thị trường để đảm bảo người dân có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với thu nhập.

Điểm quan trọng nhất là người thuê phải được bảo đảm quyền lợi lâu dài. Nếu giá thuê biến động liên tục, hợp đồng thiếu ổn định, chất lượng nhà thấp thì rất khó tạo niềm tin cho người dân. Ngược lại, nếu có hệ thống nhà ở xã hội cho thuê được đầu tư bài bản, giá hợp lý, hạ tầng đầy đủ và quản lý tốt thì người dân sẽ dần thay đổi quan niệm.

Theo tôi, cần chuyển từ tư duy “an cư là sở hữu nhà” sang “an cư là có nơi ở phù hợp.” Đây không chỉ là thay đổi về nhận thức mà còn là yêu cầu của quá trình phát triển kinh tế hiện đại.

Trong nền kinh tế thị trường, lao động cần dịch chuyển linh hoạt. Người lao động có thể thay đổi nơi làm việc theo nhu cầu của thị trường. Nếu ở đâu cũng phải tìm cách mua nhà mới có thể ổn định thì chi phí xã hội sẽ rất lớn.

Ngược lại, khi có hệ thống nhà cho thuê đủ lớn, người lao động có thể yên tâm đến bất cứ địa phương nào làm việc mà không bị áp lực sở hữu bất động sản bằng mọi giá.

- Vậy theo ông, Nhà nước cần làm gì để phát triển nhà ở xã hội cho thuê theo đúng tinh thần “hạ tầng an sinh”?

Tiến sỹ Bùi Đức Hưng: Trước hết, cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội từ trọng tâm bán nhà sang ưu tiên cho thuê và thuê mua. Nhà ở cho thuê cần được xác định là trụ cột chiến lược tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động như định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. Định hướng này cần được xem là khâu đột phá trong chính sách nhà ở giai đoạn mới.

Nếu vẫn tiếp tục phát triển theo hướng chủ yếu bán nhà thì rất khó giải quyết được nhu cầu thực của số đông người lao động, bởi khả năng chi trả của họ có giới hạn. Trong khi đó, mô hình cho thuê sẽ giúp nhiều người tiếp cận chỗ ở hơn với chi phí phù hợp.

Nhưng để làm được điều này, Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo. Vai trò đó không chỉ dừng ở việc xây dựng luật pháp hay ban hành chính sách ưu đãi mà cần trực tiếp tham gia tạo nguồn cung nhà ở xã hội.

Tôi cho rằng cần xem xét lại mô hình doanh nghiệp công ích trong lĩnh vực nhà ở. Nhà nước nên có các doanh nghiệp đủ năng lực để đầu tư, xây dựng và quản lý quỹ nhà ở xã hội cho thuê. Nếu hoàn toàn phụ thuộc vào doanh nghiệp tư nhân thì rất khó đạt mục tiêu an sinh, bởi doanh nghiệp luôn phải đặt bài toán lợi nhuận lên hàng đầu. Trong khi đó, đầu tư nhà ở xã hội cần vốn lớn, thời gian thu hồi dài và lợi nhuận thấp nên doanh nghiệp tư nhân thường không mặn mà.

Quỹ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư có thể được sử dụng linh hoạt theo từng nhóm đối tượng: cho thuê dài hạn, thuê mua hoặc bán với hỗ trợ tín dụng ưu đãi. Quan trọng nhất là Nhà nước phải nắm được một phần nguồn cung để có công cụ điều tiết thị trường. Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa thị trường đất đai và bất động sản, xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ để kiểm soát giá cả và chống đầu cơ.

Tinh thần cốt lõi trong định hướng mới của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước là đưa nhà ở trở lại đúng bản chất của nó: phục vụ cuộc sống con người chứ không phải trở thành công cụ đầu cơ hay tích sản.

Khi nhà ở xã hội cho thuê được nhìn nhận như một loại hạ tầng an sinh, chính sách phát triển đô thị sẽ thay đổi theo hướng bền vững hơn. Không chỉ giải quyết chỗ ở cho người dân, mô hình này còn giúp điều tiết lao động, giảm áp lực lên thị trường bất động sản và tạo nền tảng ổn định cho phát triển kinh tế-xã hội lâu dài.