Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP về việc thí điểm triển khai thị trường tài sản mã hóa tại Việt Nam, với lộ trình kéo dài 5 năm. Đây được coi là một trong những bước đi đầu tiên nhằm hiện thực hóa mục tiêu phát triển tài chính số, tạo thêm kênh huy động vốn mới cho nền kinh tế; trong đó, lĩnh vực bất động sản – vốn có nhu cầu vốn lớn, thanh khoản thấp - được kỳ vọng sẽ là một trong những ngành hưởng lợi sớm và rõ nét nhất từ chính sách này.

Bất động sản và cơ hội từ tài sản mã hóa.

Tuy nhiên, song hành với cơ hội là những thách thức đáng kể về mặt pháp lý, công nghệ, quản trị rủi ro và quyền sở hữu tài sản. Các chuyên gia cho rằng, thị trường tài sản mã hóa chỉ có thể phát triển bền vững nếu có sự phối hợp chặt chẽ giữa khung pháp lý, năng lực công nghệ, hạ tầng dữ liệu và cơ chế giám sát chủ động.

Tiềm năng mã hóa cao

Theo Nghị quyết 05, tài sản mã hóa trong giai đoạn thí điểm phải gắn với tài sản cơ sở là tài sản thực - không bao gồm chứng khoán hay tiền pháp định.

Đối tượng được chào bán chỉ giới hạn cho nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động giao dịch sẽ diễn ra trên các nền tảng do tổ chức trong nước cung cấp, dưới sự cấp phép và quản lý của Bộ Tài chính. Trong số các ngành có khả năng ứng dụng tài sản mã hóa, bất động sản được đánh giá là lĩnh vực đi đầu nhờ đặc điểm tài sản có giá trị lớn, khó phân chia và tính thanh khoản còn hạn chế.

Tiến sĩ Phạm Nguyễn Anh Huy - Giảng viên cao cấp ngành Tài chính, Đại học RMIT Việt Nam nhận xét, Nghị quyết 05 cho phép thí điểm cơ chế mới, theo đó sản phẩm bất động sản có thể được đại diện và giao dịch dưới hình thức tài sản mã hóa. Một trong những tác động lớn nhất của tài sản mã hóa là khả năng phân mảnh quyền sở hữu (fractional ownership), cho phép chia nhỏ bất động sản thành nhiều đơn vị token để bán cho nhiều nhà đầu tư khác nhau. Cơ chế này vừa giúp tăng thanh khoản cho thị trường, vừa mở rộng khả năng tiếp cận của nhà đầu tư cá nhân và dòng vốn quốc tế.

“Thay vì chỉ có thể phát hành trái phiếu hoặc vay ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản có thể sử dụng token để huy động vốn cho từng dự án cụ thể, kèm theo các quyền lợi như chia sẻ lợi nhuận, doanh thu cho thuê hoặc quyền mua lại,” ông Huy phân tích.

Các doanh nghiệp phát hành token bắt buộc phải công bố Bản cáo bạch, lưu trữ dữ liệu tối thiểu 10 năm và tuân thủ quy định về chống rửa tiền và tài trợ khủng bố. Những điều kiện này được kỳ vọng sẽ nâng cao tiêu chuẩn quản trị, minh bạch thông tin và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Đình Cung - nguyên Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương nhận định, tài sản mã hóa là bước tiến quan trọng trong chuyển đổi số nền kinh tế, đặc biệt đối với thị trường bất động sản vốn nhiều tiềm năng nhưng thiếu cơ chế huy động vốn hiện đại. Tuy nhiên, cần thí điểm thận trọng và điều chỉnh chính sách linh hoạt để xử lý các rủi ro phát sinh.

Do đó, ông Cung nhấn mạnh, vai trò của Nhà nước rất cần trong giai đoạn thí điểm, không chỉ ở khâu pháp lý mà cả trong kiểm tra, giám sát. Theo ông, nên xem xét thành lập Ủy ban chuyên trách giám sát tài sản mã hóa, với sự tham gia của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp và đại diện các tổ chức quốc tế.

Tuy nhiên, sự thành công của thị trường tài sản mã hóa không chỉ phụ thuộc vào cơ chế pháp lý, mà còn đòi hỏi nền tảng công nghệ vững chắc. Theo ông Lê Xuân Sang - Giám đốc điều hành Công ty Fintech, token hóa bất động sản chỉ có thể phát huy hiệu quả nếu công nghệ đủ mạnh – từ nền tảng blockchain, lưu ký, mã hóa dữ liệu đến giao diện người dùng. Nhà đầu tư chỉ cảm thấy an tâm khi có hệ thống đảm bảo quyền lợi và kiểm soát rủi ro.

Chuyên gia này cũng lưu ý, lựa chọn loại hình blockchain (công khai, riêng tư hay kết hợp) là yếu tố quyết định đến chi phí, tốc độ và khả năng mở rộng của hệ thống. Đồng thời, các doanh nghiệp cần xây dựng kịch bản dự phòng kỹ thuật nhằm đảm bảo an toàn trong trường hợp hệ thống bị tấn công hoặc gặp lỗi vận hành.

Chuẩn hóa pháp lý và quyền sở hữu tài sản

Dù cơ hội là rất rõ ràng, song các chuyên gia đều thận trọng khi nhắc tới rủi ro pháp lý - đặc biệt là mối liên hệ giữa token và quyền sở hữu thực. Theo Tiến sĩ Phạm Nguyễn Anh Huy, nếu token không được liên kết chặt với quyền sở hữu tài sản thực, rất dễ xảy ra tranh chấp khi doanh nghiệp phá sản hoặc tài sản bị xử lý.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Nguyễn Thúy Hằng - chuyên gia trong lĩnh vực fintech cho rằng, nếu pháp luật chưa công nhận token như một loại chứng cứ sở hữu hoặc chưa có cơ chế chuyển đổi sang quyền sở hữu truyền thống, nhà đầu tư có thể mất trắng trong trường hợp có tranh chấp.

Cùng đó, luật sư cũng đề xuất sớm xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Công nghệ thông tin. Đồng thời, xây dựng cơ chế chuyển đổi pháp lý trong giai đoạn thí điểm, cho phép token được quy đổi thành sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận khi đáp ứng điều kiện pháp lý và kỹ thuật.

Các chuyên gia dẫn chứng, từ kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc triển khai token hóa bất động sản chỉ thành công khi được tích hợp chặt với hệ thống pháp luật và cơ sở dữ liệu công. Đơn cử như Công ty RealT (Mỹ), nơi các tài sản được mã hóa và giao dịch trực tuyến, cho phép mua bán bất động sản toàn cầu chỉ từ 50 USD, với thời gian xử lý dưới 30 phút.

Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất là kết nối giữa token và hệ thống đăng ký đất đai, bảo đảm không xảy ra tình trạng “hai chủ”. Ngoài ra, các nước như Singapore, Mỹ đều yêu cầu chuẩn hóa báo cáo tài chính, định giá độc lập và quy trình phát hành token.

Tại Việt Nam, các chuyên gia cho rằng, cần xây dựng hệ sinh thái lưu ký tài sản chuyên biệt, sàn giao dịch được giám sát, các quy định bảo hiểm rủi ro và quỹ bồi thường để bảo vệ nhà đầu tư. Việc ưu tiên dự án có dòng tiền rõ ràng trong giai đoạn đầu – chẳng hạn bất động sản cho thuê - sẽ giúp thị trường vận hành an toàn hơn trước khi mở rộng.

Sự ra đời của Nghị quyết 05 không chỉ mở ra một cánh cửa mới cho thị trường bất động sản Việt Nam mà còn là phép thử với khả năng quản trị, ứng dụng công nghệ và hoàn thiện khung pháp lý. Dù tài sản mã hóa mang lại cơ hội lớn, việc triển khai cần hết sức thận trọng, có kiểm soát và đặt ưu tiên hàng đầu vào bảo vệ nhà đầu tư.

Bởi vậy, trong giai đoạn thí điểm, các chuyên gia khuyến nghị nên ưu tiên dự án có cơ sở pháp lý rõ ràng, dòng tiền minh bạch, áp dụng tiêu chuẩn an toàn cao và không quảng bá tràn lan tới nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đây là bước đi cần thiết để chuẩn bị nền tảng vững chắc cho tương lai của thị trường tài sản mã hóa nói chung và bất động sản số nói riêng tại Việt Nam.

Chính thức triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa Việt Nam

Ngày 9/9, Việt Nam chính thức thí điểm thị trường tài sản mã hóa. Đây là bước đi quan trọng, mở đường cho việc hình thành một thị trường mới, tiệm cận xu thế tài chính – công nghệ toàn cầu.